黄石“共有产权”制度化解“棚改”难题

更新时间:2021-06-16 02:22:38 作者:李航宇 阅读:738

近年来,湖北省黄石市融合经济适用房、棚户区改造等住房保障政策资源,率先在全国实现公租房制度,实现了住房保障对象全覆盖。在这一过程中,黄石创设了被拆迁人与他人共同持有房屋产权的“共有产权房”制度,较好化解了“拆迁户买不起、政府贴不起”的难题,推动全市棚改任务顺利按完成。

共有产权:房主与他人共有房屋产权

住在宽敞明亮、刚刚装修的三居室里,今年40岁的程文军乐得合不拢嘴。从黄石市最大的棚户区十三排破旧的房子搬到这个环境优美的小区,他感觉生活一下就好起来了。

程文军一家五口原先住的棚户区,房子破旧,配套设施不全“晴天一身土,雨天一身泥“垃圾靠风刮,污水靠蒸发”,是黄石有名的“脏乱差”。

程文军现在的住处在团城山经济开发区金广厦项目1号楼。这是黄石市公共租赁住房建试点项目,主要满足十三排棚户区和项目原址房屋征收还建需要。小区附近有医院、学校、超市,幼儿园、菜场等配套设施一应俱全。程文军自豪地说“这里配套设施完善,交通便利,在黄石属高档小区。”

住进新房前,程文军曾为“买不起”而犯过愁。他家有五口人,人多,他想要大一点的房子,他相中的户型面积超过还建面积25.47平方米,需支付近11万元。

黄石市实施的“共有产权”制度,缓解了他的燃眉之急。他住的房子超过还建面积部分,产权归市住房保障中心下属的众邦房地产公司,属公共租赁住房,可以租住。他不用支付超面积部分的房款,一样住进了理想中的大房子。

这种住户与政府或他人共有产权的公共租赁房,是黄石在全国率先推出的保障性住房新产品。程文军目前住的这套房子,只需向众邦房地产公司按市场价格标准,每月支付超面积部分租金180多元即可。

黄石市住房保障中心主任尹强介绍,在棚户区改造中,被拆迁人还建房中超出应还建面积的部分,由政府持有产权,实行先租后售、边租边售,可缓解被拆迁人经济压力,待经济条件好转时,可一次或分次购买产权。

程文军三年内可按原价买回超面积部分产权,三年后则按新市场价格购买。如不愿购买,可与众邦公司一直共有这套房屋产权,向公司支付租金即可长期租住。

公共租赁房:统一归并“全覆盖”的保障房

长期以来,我国保障性住房有廉租房、经济适用房、棚户区改造房等多个品种,种类繁多,适用对象、建设标准、资金来源各不相同,一些地方在建设过程中曾出现多种问题,政府整合资金困难,保障对象也不满意。经济适用房“连号”丑闻,经济适用房配套差、空置率高等问题,屡屡引发公众对住房保障政策的质疑。

黄石是中部地区典型的资源枯竭型城市和老工业基地,人口260万,有各类棚户区164片,占全市约9.6%的城市家庭人均住房面积不到13平方米。2009年10月被确定为全国公共租赁住房制度建设试点城市后,黄石创新思路,把经济适用房、廉租房等保障性住房统一归并为公租房。

黄石市房地产管理局副局长、众邦公司总经理吴金文介绍,黄石的公租房,是指由政府、企业、社会或个人提供,限定保障面积、供应对象,实行准市场租金、分类补贴、租补分离、可租可售、租售结合的办法,面向城镇住房困难家庭居民出租或出售的政策性住房。

过去的经济适用房、廉租房,一般只提供给有本地户口的低收入城镇居民。公租房彻底打破身份差别,将保障对象逐步扩大到“新就业职工和有稳定职业并在该市居住一定年限的外来务工人员”,最终实现住房保障全覆盖。

黄石市房地产管理局局长刘昌猛说,棚户改造过程中实现的共有产权制度,是公租房制度一个有机组成部分。棚户区改造过程中,低收入家庭可在取得货币补偿后,直接选择租赁公租房。拆迁还建户的安置房价值大于应还建面积时,可选择按优惠价格购买,也可实施共有产权制度,租赁超面积部分,统一按公租房模式管理。

共有产权:可租可售好处多

在黄石,共有产权制度解决了棚户区改造“政府想改贴不起、百姓盼改买不起”的难题,有力地推动了棚户区改造。共有产权部分可租可售,有利于回笼资金,较好地缓解了住房保障资金困难。

据最新统计,2013至2017年,黄石需改造棚户区面积约2000万平方米,涉及13万户家庭,总投资高达400亿元。而黄石市年财政收入刚刚破百亿元,棚改资金压力大,包袱重。

据了解,共有产权公租房还针对旧城改造拆迁户。还建房面积大于应原还建面积时,超出面积部分可暂不购买,可向开发商租赁,仍按公租房管理。当拆迁户经济条件成熟时,可以一次性或分次购买。这与公租房“可租可售、租售分离”一脉相承。

超出还建面积、纳入公租房管理的部分,和全市公租房按统一标准,按地段、房屋质量等不同,分类实施市场化租金。市场化租金大大提高了租金收入水平,可大大缓解发展资金压力。

据介绍,黄石市此前的廉租房租金,每月每平方米仅0.5元平方米,2009年全市改革后,很快上调至4.4至9.6元。众邦公司一方面按市场价征收租金,另一方面,根据保障对象经济困难程度分五个档次对保障对象分类补贴,经济困难家庭最高可获得90%的租金补贴。

公租房采用“市场补贴”机制,还解决住房保障过程中的各种悖论,有效化解了保障房配套不好没人住,占着公房不愿退等问题。刘昌猛说“以市场价格支付租金,以市场手段调节供需,政府管房屋的使用效率不高,多占多用的问题得到了解决,腾退公房占用的成效明显。”

而当被拆迁人经济条件成熟时,可向政府购买房屋超过还建面积部分的产权。吴金文说“公租房出售后,回笼部分资金,对实现保障性住房资金的良性循环将起到重要作用。”

此外,黄石市的公租房模式,在发挥政府主导作用的同时,鼓励社会、企业和个人投资参与建设,根据产权比例取得合理收益,既减轻财政压力,又拓宽公租房房源,实现房源筹集、资金来源、产权主体多元化,促进了全市住房保障。

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